資産運用アドバイス

空室対策レポート

Vol.40 今流行のリノベーションのご提案

今回は京都ライフリフォーム部空室対策課から空室対策についてレポートさせて頂きます。
当課は昨年5月、京都ライフグループ管理物件のオーナー様に不動産収入を増やして頂くため、今流行の「リノベーション」のご提案を目的として、弊社リフォーム部に新設されました。私自身、もともと京都ライフの仲介店舗で営業を担当した後、管理部に在籍しておりました。その経験を活かし、リノベーションのご提案をしております。

近年、決まる物件と決まらない物件の二極化が進んでおります。少子高齢化によりお部屋探しをされるお客様の数自体が減っているのに対し、新築物件は毎年建てられ、明らかに物件が飽和状態となっているからです。
その様な状況で、いかにオーナー様の物件にお客様を確保するのか。募集条件の変更、外観や共用部の改修、設備導入、内装工事等、方法は様々ございますが、各物件において、立地や築年数、間取り、戸数、地域性、入居者層、その他色々条件が異なりますので、その物件に最適な空室対策をとる事が必要です。その為には、まずオーナー様に、ご自身の物件が市場においてどういう状況にあるのかという事をしっかり把握して頂くことが重要となってまいります。
募集条件の相場や物件の問題点などオーナー様のお考えをご提案いただくのはもちろん、最寄りの仲介店舗や各管理部の営業担当等にお気軽にご相談いただければ、オーナー様の物件に即した対策を一緒に考えてまいります。

今回は、空室対策のひとつとして、最近、テレビや雑誌、インターネットなどでも取り上げられることの多い「リノベーション」について、今回改めてご紹介致します。
通常、前入居者の退去後、次の入居者のためにお部屋を綺麗にする「原状回復」を行います。「リノベーション」では、その原状回復よりもコストをかけ、内装材の組合せによるデザイン性の向上、設備投資や間取り変更等による機能性の向上など、お部屋のグレードアップを図ります。それにより、物件に付加価値や競争力を付け、早期の入居者獲得、賃料アップによる収益改善を行うのです。

今春、弊社で実際に請け負った施工パターンを、施工内容の規模ごとに3つ分けてご紹介致します。4月に行ったセミナーでもご紹介した案件になりますので、セミナーにご参加頂きましたオーナー様には重複となりますが、ご了承下さい。

【カラーズ】

弊社でカラーズと呼ぶ、アクセントクロスと照明器具の変更といった、比較的、施工費を抑えた改装工事です。
洋室がメインですが、その他、トイレや洗面所、キッチンなどの水廻りの壁や天井の一部、もしくは全部に、異なるデザインやカラーのクロスを貼り、照明器具をダウンライトやオシャレなものに取替える事によって、通常とは一味違ったイメージに仕上げております。

カラーズ

施工費が抑えられ、また施工期間も短いというメリットがあり、初めてリノベーションを取り入れるというオーナー様にも手軽に取り組んで頂けるのではないでしょうか。
照明器具交換、クロスの貼替の他は通常の原状回復と工事内容が決まっているので、完成状態がイメージしやすく、お部屋探しのお客様にとっては、空き予定の部屋でも安心して選んで頂けるリノベーションとなります。
ただし、小規模なリノベーションとなりますので、物件の立地や状態にもよりますが、大きな賃料アップは望みにくいという点がデメリットです。賃料アップよりも、近隣の競合物件との差別化を図り、入居を促進するという意味合いが強い施工となります。
設備の入替不要な築10~15年くらいの物件が最適ですが、もちろんそれ以上に築年数の経っている物件でも効果は見込めます。

【ミドルリノベーション】

弊社ではスタイル、施工プランによってはライフと呼んでおります。先述のカラーズに加え、床の張替や間取りの変更、住設の入替などを含んだ工事になります。
カラーズに比べると施工規模が大きくなり、かかる費用も上がりますが、その分グレードも上がりますので、大きなイメージチェンジができ、家賃アップに繋がります。

ミドルリノベーション

現代のニーズに合わない古い間取りの変更(和室の洋室化、DKを他の部屋と繋げLDKに変更する、3点式ユニットバスを2点式、3点式のセパレートに変更等)や、フローリングのキズ、建具のキズや塗装の剥げなどが目立ち始め、水廻りなど設備入替の必要性がでてくる、築15年~30年くらいの物件にお勧めです。

【フルリノベーション】

室内を一旦ほとんど取り壊してスケルトンに近い状態にし、室内全てを入れ替える工事です。新築と同様の状態にするため、百万円単位の施工になる事がほとんどです。その代わり室内は全く別物になり、状況によっては家賃の大幅アップも期待できます。

フルリノベーション

普段の工事でここまでやる事はなかなかないと思いますが、例えば、現在の入居者が退去した際に室内がボロボロでとても住めるような状態でない、火災にあった、築年数が古過ぎて大金をかけて原状回復をしたところで、とても入居が決まると思えない、事故(自殺や殺人など)があった等、いずれにしても普通に入居募集ができない状態で、大幅な修復が必要な場合などにしっかりとプランを練って良いもの造ります。

以上、3パターンをご紹介をさせて頂きましたが、私共は仲介店舗と相談し、実際にお部屋探しでご来店頂いているお客様のデータや生の声からニーズを割り出し、より良いプランをご提案できるよう日々努力しております。
財産ドック主催の定例セミナーでテーマにリノベーションを取り上げる回や、それ以外でも資料を配布しておりますので、ご興味のあるオーナー様は、是非、ご参加頂ければと思います。
弊社グループをご活用頂き、賃貸物件の満室経営、良好運営のお役立てれば幸いです。

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