資産運用アドバイス

セミナーレポート

第38回 資産運用と防衛の実践セミナー【第二部】

2018年05月14日

税理士法人FP総合研究所 代表社員・税理士(CEO) 松原健司氏
賃貸UP-DATE 実行委員会代表 楽待新聞 連載コラムニスト 林浩一氏

平成30年5月14日、メルパルクKYOTOにて財産ドック株式会社主催の「資産運用と防衛の実践セミナー」が開かれました。

【第一部】
要チェック!平成30年度税制改正とその対策を徹底解説!

税理士法人FP総合研究所 代表社員・税理士(CEO) 松原健司氏

【第二部】
賃貸にもホームステージングの時代がやってきた!
~成約率アップ空間演出方法!~

賃貸UP-DATE 実行委員会代表 楽待新聞 連載コラムニスト 林 浩一氏

【第二部】
賃貸にもホームステージングの時代がやってきた!~成約率アップ空間演出方法!~

賃貸UP-DATE 実行委員会代表 楽待新聞 連載コラムニスト 林 浩一氏

第二部は「賃貸にもホームステージングの時代がやってきた!~成約率アップ空間演出方法!~」と題し、林浩一先生に、ホームステージングについて細かくご説明いただきました。

「ホームステージング」とは、物件に演出を加える事によって物件の価値を高め、売却額・売却期間を早める事を言います。
こだわりを持ったデザイナーズマンションや京町家のリノベーション等は、早期成約や稼働率安定化に繋がる反面で多額の費用が必要となる為、通常の原状回復に、ひと手間やちょっとしたアイデアを加えるだけでも十分に一般賃貸との差別化が行え、効果的です。
当社でも以前より、管理物件の空室をモデルルームとする事によって成約を早める事を行っておりましたが、更に個性を加えて他の物件との差別化を図る事は、友好な手段だと私も感じております。

ターゲットの物件がどの需要帯にあるかを認識する

演出を行うにしても、賃貸物件として様々なニーズの間取りや価格帯がある為、一つのアイデアだけで通用するものではなく、入居者人数、性別、年齢、ライフスタイルをイメージして演出を工夫することが重要です。
また、ホームステージングは大幅な改装、リノベーションとは違い現状のお部屋に対して間取り変更や設備投資を行うのではなく、既存の部屋にインテリアや色彩等で演出を行う為、費用面での負担は少なくなる傾向があります。
例えば、

  • 原状回復においてクロスを張り替える際に一面のみアクセントクロスを採用する
  • キッチン横にDIYで古い木材を利用したアンティーク調のカウンターを設置する
  • 空室に観葉植物や使い方の幅が広がるような家具を設置し内覧者にイメージさせる

などがあります。
また、居室の演出だけを意識するのではなく、演出効果自体を最大限にし、入居後のイメージダウンを予防するためにも、共用部分の清掃や、室内の排水のにおい対策など、通常管理は怠ってはいけません。
私自身、貸主様や管理会社が空室機関に一度も現場を確認していない状況や、それにより大きく成約率が下がっているケースも多く経験しております。せっかくの室内のステージングも他の要素で潰れてしまっては意味がありません。

広告を最大限利用する

現在、「Air BnB」に代表される民泊サービスやAmazon、楽天等のインターネット通販サービスによって、現物確認を行わずにサービスや商品を購入する事が常識となり、エンドユーザーの予測レベルが上がっております。
賃貸不動産に関しても例外ではなく、仲介業者が部屋を紹介する時代から、消費者自ら部屋を選び来店する時代へと移り変わりました。
しっかりと演出を加えたお部屋を、効果的にポータルサイト等に掲載しないとホームステージングの最大限効果は得られません。これには経験豊富な信頼できる仲介業者とタッグを組んで打ち合わせを行うことが重要になります。

ホームステージングとは物件全体を演出するということ!!

「カーブアピール」という言葉があります。「カーブ」とは、道路にある縁石(Curb)の事で、カーブアピールとは道路から見た建物の第一印象の事を意味しています。ホームステージングとは物件全ての演出となります。お部屋だけの演出では、効果が減少してしまいます。

大家業にとって、競合物件との差別化を少ない投資で行い、入居率、成約スピードを引き上げる事が最大の目標です。
今回実践セミナーの講師をしていただいた林 浩一先生の所有される共同住宅は、駅からの距離もあり、一定の築年数を経過しているにもかかわらず、お部屋の案内成約率は現在100%という実績が出ております。多大な費用が必要となる設備投資や、収益を下げてしまうような条件で募集を出す前に、ホームステージングを一つの選択肢として考えていただければと思います。
演出に悩まれましたら現場のトレンドに敏感な私共仲介店舗にご相談いただけるとより効果的な演出になるかもしれません。いつでもお気軽にご相談ください。

最後に

財産ドックセミナーでは、様々な分野から専門の講師をお招きし、色々な角度から講義を頂いております。他にも次はこのようなテーマをしてほしい等、ご興味のある方がおられましたら是非、最寄の営業所もしくは財産ドック事務局までお気軽にお問い合わせください。
今後とも京都ライフグループを何卒よろしくお願いいたします。

ウインズリンク株式会社 アパマンショップ北大路店

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