資産運用アドバイス

セミナーレポート

繁忙期直前!!空室対策必勝セミナー

2016年11月10日

株式会社 朝日リビング
グループ企画管理部責任者 藤井 祥正/大西 克明/勝山 大輔

平成28年11月10日に京都ライフ本社会議室にて開かれました定例セミナーについて、レポートさせていただきます。今回は「繁忙期直前!!空室対策必勝セミナー」のテーマで四部に分けてお送りいたします。

新しいリノベーション[リノッタ]導入について

第一部は今年5月に新設の京都ライフリフォーム部空室対策課の藤井より、新しいリノベーション[リノッタ]導入についてのお話でした。
リノベーションとは一般的なリフォームとは違い、大規模な工事を行なうことで新築時以上の性能や付加価値をプラスすることです。その中で、リノッタとは築年数の経過により競争力の落ちてしまった物件の一室一室それぞれにコンセプトを設け、永く愛される部屋を提供する取り組みです。
京都では弊社グループが初めての導入です。

カラーズ・・・主にカラークロスの仕様、照明の変更
ミドルリノベーション・・・カラーズに加え、床の貼替・和室の洋室化・間取り変更・設備入替など
フルリノベーション・・・スケルトン状態からの間取り変更・設備入替(ほぼ新築の状態に)

の3パターンから構成されます。
物件の特長やエリアからターゲットを絞り、専属のプロのデザイナーによるプランニングを予算やニーズに応じて提供してもらえる仕組みです。
オーナー様の好みでの施工や職人に全て任せた結果、リノベーションといっても派手・奇抜になっただけで、その後の空室対策が改善できなかったという事例もよく耳にします。
リノッタでは実際に暮らす人をイメージし、デザイン・使いやすさに拘り付加価値をつけることで工事完了後の早期成約へと結びつけることができます。
今までは、「リノベーションをやるかやらないか」が他物件と差をつけるひとつの選択肢でしたが、これからの時代は「どのようにリノベーションを行なうか」が大きなポイントとなってくるような気がします。

「選ばれる物件」への近道

第二部の講師は株式会社朝日リビング櫻本氏でした。例えば新婚様・ファミリー等で住宅を探す際、決定権の85%は実は女性にあるとのこと。反面、営業や企画においては男性社員が中心になっているのが実情です。
そこで朝日リビングでは賃貸物件の空室対策を改善すべく女性だけの部署「女子力企画室」を設けられており、本日はその女子力を発揮し「選ばれる物件」へとメイクアップしていく様子について成功事例を取り入れながらご紹介いただきました。
「選ばれる物件」への近道はまず、物件・環境を知る。そしてターゲットを絞りニーズを探るといったものです。本日は主に外装やエントランス・駐輪場など共用部のデザインを中心としたお話でその中で印象に残った事例をいくつか書かせていただきます。

① 建物と駐車場の境にあるガラスブロック塀を撤去しオシャレな鉄製の策に変更されたこと。
 ⇒デザイン性のみを優先するのではなく、実際に小さなお子様が多くお住まいというターゲット層のニーズに合わせて、お子様の安全性や防犯面を考慮した設計となっています。
② ペット可物件のリノベーション。
 ⇒かわいいワンちゃんの足跡マークやロゴを取り入れ暖かい雰囲気を演出。共用部ドッグランを・足洗い場を設け、ペット共生マンションをアピール。
③ 駐輪場が煩雑しているため、別の場所に駐輪場を新設するも奥まっていて利用者が少ない。
 ⇒新駐輪場への導線を見直し、段差や曲がり角を減らすことで利用者を増やすことに成功。
④ エントランスの雰囲気を変えたい
 ⇒入居者のニーズに合わせて「カフェ風」にアレンジ。明るい木目調や間接照明を取り入れることで女性に好まれる雰囲気に変身。
⑤ 建物への出入りの導線上、ゴミ置場の前を必ず通らなければならない。
 ⇒エントランスはレンガ調に、ゴミ置場は目隠しを兼ねた明るい色調のボックスを設置。

その他、多数ご紹介いただきましたが、いずれも男性だけでは思いつかないようなデザインがたくさんあり、ニーズをしっかりと捉え、投資の着地点が明確で費用を掛けるべき優先順位が非常に上手く考えられていると驚きました。

少ないコストでライバル物件に差をつける

第三部は管理部の勝山から2016年10月17日付全国賃貸住宅新聞の「入居者に人気・これがなければ決まらない設備ランキング」を引用させていただき、できるだけお金を掛けずかつ、入居率向上と退去抑制に効果的な設備導入についてお話させていただきました。

①今あるものをバージョンアップ

例えば浴室を追い炊きタイプに、キッチンをシステムキッチンへと変更することは空室対策に効果的ですがかなりの費用を要します。
そこでトイレの便座を暖房付温水便座に変更してはいかがでしょうか。費用は工事費込みで3万円程度で済みます。古い物件や安い物件で他と差をつけるには実は低額で効果的な商品です。
また、全照明をあらかじめLEDに変更するのもおすすめです。プチ省エネ住宅/プチエコ住宅としてのアピールも可能になります。

②あれば便利な設備

もしエントランスなどの共用部にスペースがあれば宅配ボックスの設置が有効的です。弊社提携業者では3タイプから選ぶことができ、月額9,000円で導入可能です。
その他24時間ゴミ置場の導入。特に単身用物件では、ゴミ出しのルールを遵守しない入居者も多く、また共用部やベランダ等にゴミの日までゴミ袋を置くようなケースも。24時間ゴミ置場の導入で衛生面の改善にも繋がってきます。

③今注目されるセキュリティ面

部屋ごとに設置できるホームセキュリティシステムがございます。弊社でおすすめする「見守りセキュリティ」という商品は、コンセントがあれば工事不要で簡単に設置でき、不法侵入者の感知の他、高齢者の一人暮らしにも安心できる設備です。
また、防犯カメラの設置は犯罪の抑止力も強く、特に単身女性をターゲットにするような物件においては防犯カメラの有無によって候補に入る入らないに大きな差が出る場合も。
TVモニターホンの設置もおすすめです。最近では、ワイヤレスタイプで子機は充電式・外側は乾電池式で一切工事が不要の商品も出てきております。1室単位で変更できますのでお手軽です。

これからの時期は、新入生・新社会人など若い単身者のお部屋探しが多い時期です。中には親御様が同行されることも多く、設備面やセキュリティ面には敏感になられています。少ないコストでライバル物件に差をつける。何なりとご相談くださいませ。

建物保険の見直しについて

第四部は企画管理部南営業所の大西よりオーナー様向け建物保険の見直しについてアナウンスさせていただきました。
弊社グループ管理物件約13,000戸の内、近1年間で11件の死亡事故が発生しています。1年間で事故にあう確率は1戸当たり0.08%。20戸所有のオーナー様の場合、確率は1.6%となります。継続してマンション経営をされる場合、必ず起こりうるといっても過言ではありません。
最近ではオーナー様向けの建物保険も様々なプランが出てきており、内容も充実化しております。弊社が代理店となっているあいおいニッセイ同和損保の場合は、建物保険にオプションで特約を組み込みことで大幅なリスクヘッジが可能となっております。
例えば、賃貸住宅内で自殺・犯罪死・孤独死が発生した場合の家賃損失や修復清掃等の原状回復費用・遺品整理費用等を補填する特約がございます。
保険料は目安ですが10戸の物件で年間10,000円程度。20戸の物件で年間17,000円程度となっております。その他、所有者賠償特約(建物設備が原因の偶発的な事故に備える保険)等もございます。
今まで保険の見直しをされていない、またはここ数年見直しされていないオーナー様がいらっしゃれば一度ご検討をおすすめします。

今回セミナーに参加されたオーナー様、ご質問やご不明な点等はございませんでしたか?また、参加されなかったオーナー様へも数部資料をお取り置きしております。各担当部署・仲介店へお気軽にお声掛けください。
これから繁忙期に入ります。あらゆる角度からご協力させていただきますので、どうぞ今後ともよろしくお願いいたします。

ウインズリンク株式会社 管理部

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